空き地を活用すれば相続税の軽減に

　最近、「土地活用」という言葉を気にする人が増えているのではないだろうか。その理由のひとつが、今年（2015年）1月からの相続税の基礎控除額引き下げだ。具体的には以下のようになった。
　
　【改正前】
　5,000万円＋1000万円×法定相続人の数
　【改正後】
　3,000万円＋600万円×法定相続人の数
　
　たとえば遺産総額が8,000万円で、相続人が妻と子ども2人の合計3人だった場合は、次のようになる。
　
　【 改正前の基礎控除額 】
　5,000万円＋1,000万円×3人＝8,000万円
　遺産総額8,000万円―基礎控除額8,000万円＝0円
　⇒ 相続税は発生しない。
　
　【 改正後の基礎控除額 】
　3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円
　遺産総額8,000万円―基礎控除額4,800万円＝3,200万円
　⇒ 3,200万円に対して相続税がかかる。
　
　これによって課税対象者が増える見込みだ。特に地価の高い首都圏に関しては、対象者が大幅に増加するだろう。
　
　ただし、土地に対する相続税には、増税を軽減する方法がある。「小規模宅地等の特例」を利用するのだ。
　これは被相続人の自宅や事業用の土地に対しての評価額を、上限面積分まで50％から80%減額する特例だ。つまり被相続人が健在な時に、土地を駐車場などに活用していれば、相続時の評価額が減額されることになる。また、建物を賃貸すれば2割程度の資産圧縮効果を狙える税制上の特典「貸家建付地の評価減」もある。
　そこで空き地を所有している人は、今のうちに何かに活用しようと考えるわけだ。
　

　土地活用に関する相談内容の多くが専門会社に任せきりだったことによる経営失敗

　ところが土地活用は、「空き地を何かの事業に利用すれば安心」というほど単純ではない。立地条件や形状などに合わせて適切に活用し、利益を出し続けなければ、相続税の軽減額よりも事業の赤字額の方が多い、という事態になってしまう。
　
　「では所有する土地に対して最適な活用方法は何か」となるのだが、土地活用の方法は、「アパート」「マンション」「駐車場」「テナントビル」「高齢者施設」など多種多様。さらに法務、税務、マーケティング、事業収支計画、権利調整と様々な専門知識が必須となるため、とても素人の手におえるものではない。
　
　そこで多くの場合、プロに依頼する。だが、土地の売買などを仲介する宅地建物取引主任者（2015年4月1日より宅地建物取引士）は、「この土地でその建物は建てられません」といった法律の知識を持つ資格者なので、マーケティングや収支計画はほとんどが専門外。…