【マンション業界の秘密】国は基本的に「持ち家政策」を進めている。賃貸ではなく、社宅でもなく、「住宅を買って住む」というのが望ましいことだとされている。

　そのためにさまざまな優遇制度がある。固定資産税や譲渡益の課税が低くなるとか、住宅取得のローン控除等である。

　最長３５年の住宅ローンもその１つ。今は銀行が主体だが、元は公的機関である住宅金融公庫（現住宅金融支援機構）が１９６０年代に始めた融資形態である。

　そのころ、住宅が高くなりすぎて１０年ローンでは買えなくなった。だったら３５年かけて返済すれば、庶民も何とか買えるだろうという発想。２５歳で借りると、定年になる６０歳でちょうど返済が完了する。仮に３５歳で借りても、６０歳の時に退職金を使って繰り上げ返済。それを前提に考えられているシステムだ。

　これは高度経済成長期の発想で危険きわまりない。

　今の時代、一体誰が３５年の安定収入を保証されているだろうか。公務員だけではないか。

　３５年後の日本を想像してみよう。重要なキーワードは「人口」と「高齢化」。２０５０年の日本の人口は約９７００万人と予測されている。これは１９６４年ごろと同じ水準で、その頃、例えば東急田園都市線は溝の口（川崎）まで。もちろん、多摩ニュータウン（東京）も千里ニュータウン（大阪）もない。それでも何とかなっていたのが約９７００万人というボリュームなのだ。

　２０５０年、高齢者の中心は、いわゆる団塊ジュニア世代あたりになる。現在、３５年ローンを組むということは、完済した時にそういう日本になっているということ。その頃は、そこら中が空き家だらけになっている恐れもある。

　固定資産税の３倍くらいが年間家賃の目安になるだろうから、郊外の駅から徒歩５分の築２０年の３ＬＤＫが、月に５万円くらいで借りられるはず。今の４分の１程度くらいと考えればいい。

　そんな時に、３５年前に購入したマイホームが、やっと完全に自分のものになる。

　ちょっとだけ郊外の駅から徒歩５分ならまだいいだろうが、徒歩１５分なら借り手を探すのは簡単ではない。

　売ろうとしても築３５年の老朽マンションだから、せいぜい３００万円から５００万円。現に、郊外でバス利用の築３５年の中古マンションは、それくらいで取引されている。

　日本は、そういう社会に向かってヒタヒタと確実に進んでいる。

　「どこかでインフレがやってくるから返せる」

　３５年ローンを組む多くの人がそう考えている。確かにそういうことはあり得るだろう。しかし、インフレが来なければどうするのか。日本の物価はこの３５年で大して上がっていない。次の３５年は…。

　■榊淳司（さかき・あつし）　住宅ジャーナリスト。１９６２年、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に２０年以上携わる。不動産会社の注意情報や物件の価格評価の分析に定評がある（ｗｗｗ．ｓａｋａｋｉａｔｓｕｓｈｉ．ｃｏｍ）。著書に「年収２００万円からのマイホーム戦略」（ＷＡＶＥ出版）など。